неделя, 09 ноември 2025 г.

Време за четене: 3 минути

Всеки, който е ползвал финансиране за имот, вероятно познава този момент. Стигате до подписването и кредиторът поставя своето условие: задължителна застраховка на имота. И тук идва спорният момент – изискването тя да бъде сключена на "пазарна оценка".

На пръв поглед звучи логично. Кредиторът иска да защити парите, които ви е дал, а вие сте купили имота на тази "пазарна" цена.

Абсурдът обаче започва, когато видим числата. Тази "пазарна оценка" често е много по-висока от сумата, необходима, за да се възстанови имотът ви физически.

И тук идва сблъсъкът с реалността.

Ако отворим Кодекса за застраховането (КЗ), ще видим, че той се гради на един фундаментален принцип: недопускане на неоснователно обогатяване. Това означава, че при щета обезщетението, което застрахователят е длъжен да плати, не може да надхвърля реално претърпяната вреда – тоест, реалните разходи за ремонт или възстановяване на имота.

"Пазарната стойност" (цената, на която имотът се търгува) не е база за определяне на обезщетението, а "реалната вреда" (цената за възстановяване) често е драстично по-ниска от нея.

Това ни води до фундаменталния въпрос:

Защо е необходимо да се застрахова имот на "пазарна стойност", щом застрахователят законово дължи обезщетение само до размера на "реалната вреда"?

Нека не забравяме: Кредиторът е ипотекирал недвижим имот – физически актив (сграда, апартамент). Той е бил удовлетворен от този актив при отпускането на кредита. Логично е, че при щета, възстановяването на същия този физически имот би трябвало да го удовлетвори отново, тъй като обезпечението му е възстановено.

Двете страни на парадокса

Вместо това, изискването за "пазарна стойност" ни вкарва в парадокс. Да приемем, че:

• Кредиторът ни задължава да сключим застраховка на "пазарна стойност" от 200 000 лв.

• Реалната вреда (сумата за възстановяване на имота) е 100 000 лв.

• Ние плащаме по-висока премия (годишни вноски), изчислена върху 200 000 лв.

При пълно унищожаване има два възможни изхода:

Изход 1: Застрахователят спазва стриктно Кодекса за застраховането. Застрахователят (спазвайки основния принцип) ще иска да изплати 100 000 лв. – толкова, колкото реално струва възстановяването.

• Резултатът: В този случай е ясно, че потребителят е бил в ущърб през цялото време. Той е плащал по-висока премия (годишни вноски) за покритие (разликата от 100 000 до 200 000), което реално никога не би могло да бъде изплатено. Парите са отишли за покриване на несъществуващ риск.

Изход 2: Съдът определя да се плати "пазарната" сума. Да приемем, че съдът накара застрахователя да плати цялата "пазарна" сума от 200 000 лв.

• Резултатът: Налице е "неоснователно обогатяване". Някой получава 200 000 лв. срещу актив, чието физическо възстановяване струва 100 000 лв. Това е фундаментален проблем, защото рискът от "балонна цена" (т.е. пазарният риск) не е застрахователен риск. Не е редно този риск да се носи от застрахователната индустрия, а след това да се разпределя върху всички останали потребители.

А какво, ако е "Договорена стойност"?

Тук някой би казал: "Добре, но какво става, ако застрахователят се съгласи да сключи полицата не по стандартния ред, а като изключение – съгласно КЗ, срещу "договорена застрахователна стойност"?"

В този (много рядък за имоти) случай, парадоксът привидно изчезва. Потребителят плаща премия за 200 000 лв. и при пълно унищожаване наистина би получил 200 000 лв. Тук няма "неоправдано обогатяване" в ущърб на потребителя, защото той получава точно това, за което е платил.

Но тук възникват два нови, още по-големи въпроса за цялата индустрия:

1. Ако тази практика стане масова, няма ли това да увеличи неимоверно цената на застраховките за всички? Застрахователите ще трябва да калкулират риск за "пазарни балони", а не само за "реални вреди".

2. И по-важното: Трябва ли тези полици на "договорена стойност" (които покриват пазарен риск) да са в една и съща група (рисков пул) със стандартните застраховки (които покриват само възстановителен риск)? Не означава ли това, че хората, застраховащи се разумно на реална стойност, ще трябва да субсидират тези, които са застраховани на "балонни" пазарни цени?

Заключение

И в двата случая изводът е един и същ: практиката да се изисква застраховка на "пазарна стойност" поставя потребителя в губеща позиция.

• Ако се спази стриктно Кодексът за застраховането (КЗ), потребителят плаща по-висока премия (годишни вноски) от необходимото за покритие, което не може да получи.

• Ако, от друга страна, съдът определи да се плати "пазарната" цена (или ако тя е "договорена"), се стига до "неоснователно обогатяване" и се изкривява целия смисъл на застраховането.

Плащането на по-висока премия (годишни вноски) от необходимото е в ущърб на потребителя, който губи пари години наред. В същото време, ако застрахователите бъдат принудени да плащат тези по-високи "пазарни" обезщетения, това неизбежно ще увеличи цената на застраховането за всички.

Може би в крайна сметка потребителят ще защити най-добре себе си от непредвидени обстоятелства, ако НЕ купува имот с по-висока стойност от тази, необходима за построяването му "до ключ" (включваща и печалбата на строителя)! Добре е да се помисли и за договорка с кредитора ипотекираният имот да бъде единственото обезпечение по кредита и при унищожаване на имота останалата част от заема (тази между по-високата пазарна стойност и възстановената от застрахователя) да не се търси от кредитора. Така, дори срещу малко по-висока лихва, потребителят няма да остане длъжник след унищожаване на имота, ако купва надценени имоти.

Време е за честен разговор.

Какъв е вашият опит? Сблъсквали ли сте се с този казус и какво е вашето мнение?